Quy hoạch Hà Nội: 125 đồ án cụ thể hóa tầm nhìn Thủ đô 100 năm

Hà Nội đang triển khai đồng loạt 125 đồ án quy hoạch để cụ thể hóa Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Theo Sở Xây dựng, trong tháng 10/2026 có 9 đồ án quy hoạch phân khu đô thị và 1 đồ án phân khu chức năng đủ điều kiện trình phê duyệt, còn các quy hoạch chung cấp xã phải nộp thẩm định trước ngày 31/10 để kịp phê duyệt trong tháng 12.

Từ quy hoạch tổng thể đến 125 đồ án cụ thể

Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định 2512/QĐ-UBND ngày 13/5/2026, hợp nhất quy hoạch Thủ đô và quy hoạch chung Thủ đô theo Nghị quyết 258/2025/QH15 của Quốc hội. Để đưa định hướng vào thực tế, ngày 24/8/2026, UBND thành phố ban hành Kế hoạch 331/KH-UBND, phân rã thành các nhiệm vụ, chương trình và đồ án cụ thể, kèm thời hạn và trách nhiệm cho từng cơ quan, địa phương.

Theo ông Đào Minh Tâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, danh mục hiện có 125 đồ án, gồm:

• 63 đồ án quy hoạch phân khu đô thị;
• 13 đồ án quy hoạch phân khu chức năng;
• 5 đồ án quy hoạch không gian ngầm và hạ tầng kỹ thuật chuyên ngành;
• 44 đồ án quy hoạch chung cấp xã.

Nguyên tắc được đặt ra là những khu vực đã có quy hoạch phù hợp định hướng mới sẽ tiếp tục triển khai và cập nhật khi cần; khu vực có thay đổi về sử dụng đất, hạ tầng, cực hoặc trục phát triển sẽ được lập mới hoặc điều chỉnh.

Lộ trình phê duyệt cuối năm 2026

Sở Xây dựng đánh giá tiến độ chung cơ bản bảo đảm. Phần lớn quy hoạch chung cấp xã đã được bố trí kinh phí và giao đơn vị tư vấn; các địa phương đang lấy ý kiến và hoàn thiện hồ sơ. Theo bài viết của Luật sư Việt Nam ngày 1/9, khoảng 22 đồ án phân khu được ưu tiên hoàn thành trước, bao gồm các đồ án phục vụ lựa chọn nhà đầu tư, khu vực đô thị phía Tây Vành đai 4, một phần khu vực Tây Bắc và các đồ án không gian ngầm, hạ tầng kỹ thuật.

Những con số chính của quy hoạch Thủ đô

Quy hoạch tổng thể bao trùm toàn bộ địa giới hành chính Thủ đô với 126 đơn vị hành chính cấp xã, diện tích khoảng 3.359,84 km². Dân số dự báo khoảng 14–15 triệu người năm 2035, 15–16 triệu năm 2045 và 17–19 triệu năm 2065, với ngưỡng dài hạn không quá 20 triệu người.

Mô hình phát triển là đô thị đa tầng, đa cực, đa trung tâm, lấy sông Hồng làm trục cảnh quan sinh thái – văn hóa chủ đạo, với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục phát triển. Đến năm 2065, đất xây dựng đô thị dự kiến chiếm khoảng 55–60% diện tích tự nhiên, phần còn lại dành cho hành lang xanh, rừng và không gian sinh thái. Về kinh tế, thành phố đặt mục tiêu GRDP khoảng 200 tỷ USD vào năm 2035.

Định hướng không gian: phía Đông, phía Tây và vành đai mới

Theo Kế hoạch 331, khu vực nội đô lịch sử sẽ được tái cấu trúc theo hướng nén, xanh, khai thác không gian ngầm và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), đồng thời bảo tồn di sản. Hành lang Vành đai 4 được định hướng thành vành đai đô thị mới, đóng vai trò giảm áp lực dân số cho lõi trung tâm.

Các hướng phát triển được phân vai rõ: phía Bắc gắn với sân bay Nội Bài, khu thương mại tự do và logistics; phía Đông phát triển thương mại, logistics và cảng cạn ICD; phía Tây lấy Hòa Lạc làm trung tâm khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo; Phú Xuyên phát triển đô thị công nghiệp và logistics đa phương thức gắn với sân bay thứ hai phía Nam. Trục sông Hồng được triển khai qua các đồ án SH-1 đến SH-4 như một không gian cảnh quan, công viên sinh thái và dịch vụ văn hóa.

Ý nghĩa với thị trường bất động sản

Đối với thị trường nhà đất, các đồ án phân khu và quy hoạch chung cấp xã là căn cứ trực tiếp để xác định chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu xây dựng và khả năng triển khai dự án. Khi đồ án được duyệt, nhiều khu vực sẽ rõ hơn về mục đích sử dụng đất; ngược lại, những nơi có điều chỉnh có thể phát sinh thay đổi so với quy hoạch cũ.

Thực tế, báo cáo quý III/2026 của Savills cho thấy người mua nhà thấp tầng đang thận trọng trước các thay đổi về quy hoạch – một trong những lý do khiến thanh khoản phân khúc này xuống mức thấp.

Nhận định

Việc đẩy nhanh hàng loạt đồ án quy hoạch giúp thị trường Hà Nội có thêm cơ sở pháp lý minh bạch hơn cho giai đoạn phát triển tới. Tuy nhiên, giai đoạn chuyển tiếp từ quy hoạch cũ sang quy hoạch mới cũng tiềm ẩn rủi ro thông tin: tin đồn “sắp lên quy hoạch” có thể đẩy giá đất cục bộ trước khi đồ án được phê duyệt chính thức.

Người mua nên tra cứu thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền hoặc cổng thông tin chính thức, chỉ dựa vào đồ án đã được phê duyệt thay vì bản dự thảo, và lưu ý rằng định hướng dài hạn cần nhiều năm để chuyển hóa thành hạ tầng, dân cư thực tế. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.

Nguồn tham khảo

• Vietnam+ – Hà Nội đẩy nhanh các quy hoạch, cụ thể hóa tầm nhìn Thủ đô 100 năm
• Luật sư Việt Nam – Hà Nội lập 81 quy hoạch cụ thể hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm
• VnEconomy – Hà Nội phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô 100 năm
• Thương hiệu & Công luận – Bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn