Đà Nẵng: Khách lưu trú tăng 26%, BĐS nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng

Trong 9 tháng đầu năm 2026, các cơ sở lưu trú tại Đà Nẵng phục vụ gần 15,9 triệu lượt khách, tăng hơn 26% so với cùng kỳ, trong đó khách quốc tế chiếm gần một nửa. Thế nhưng, báo cáo quý III của DKRA Consulting cho thấy giao dịch biệt thự nghỉ dưỡng tại thành phố giảm tới 89% so với quý trước – minh chứng rõ nét cho sự lệch pha giữa du lịch và địa ốc nghỉ dưỡng.

Du lịch Đà Nẵng tăng trưởng đều ở cả hai mảng

Theo số liệu được VietnamPlus đăng tải đầu tháng 10/2026, tổng lượt khách do các cơ sở lưu trú phục vụ đạt khoảng 15,86 triệu, tăng 26,4%. Khách quốc tế đạt khoảng 7,73 triệu lượt (tăng 28,7%), khách nội địa khoảng 8,13 triệu lượt (tăng 24,3%).

Doanh thu dịch vụ lưu trú và ăn uống ước gần 53.000 tỷ đồng, tăng hơn 26%; riêng mảng lưu trú đạt gần 16.940 tỷ đồng, tăng gần 24%. Thành phố cũng đẩy mạnh các dòng sản phẩm như du lịch MICE, đám cưới quốc tế, kinh tế đêm và du lịch sinh thái phía Tây. Trong tháng 8/2026, Đà Nẵng đón 29 đoàn MICE với hơn 7.500 khách.

Bất động sản nghỉ dưỡng: gần như “đóng băng”

Bức tranh địa ốc lại khác hẳn. Báo Đấu thầu dẫn báo cáo quý III/2026 của DKRA Consulting cho biết lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng giảm khoảng 89% so với quý trước, shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch nào. Sức cầu condotel vẫn yếu, nguồn cung sơ cấp chủ yếu đến từ hàng tồn của các dự án mở bán trước đó.

DKRA cũng dự báo trong quý IV/2026, Đà Nẵng gần như không có nguồn cung nghỉ dưỡng mới. Một số dự án ghi nhận lượng đặt chỗ đáng kể, song đơn vị nghiên cứu lưu ý rằng số lượng booking chưa phản ánh sức mua thực cho tới khi chuyển thành hợp đồng mua bán.

Ở các phân khúc khác, thị trường cũng chậm lại: nhu cầu căn hộ giảm khoảng 25% so với quý trước, giá thứ cấp căn hộ giảm 3–5%, giá thứ cấp nhà phố – biệt thự giảm tới 10%.

Căn hộ ven biển “lên ngôi” thay condotel

Đáng chú ý, báo cáo quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận một số dự án căn hộ ven biển tại Đà Nẵng có lượng đặt chỗ lớn trong thời gian ngắn, phần lớn khách hàng đến từ Hà Nội và chính Đà Nẵng. Điều này cho thấy dòng tiền vẫn hiện diện, nhưng ưu tiên các sản phẩm có tính ở thực, pháp lý sở hữu rõ ràng hơn so với condotel truyền thống.

Xu hướng chuyển dịch từ condotel sang căn hộ cao cấp ven biển đã được giới phân tích nhắc đến từ đầu năm. Nguyên nhân chính là nhà đầu tư e ngại thời hạn sử dụng đất có thời hạn, vướng mắc cấp giấy chứng nhận và những tranh chấp liên quan đến cam kết lợi nhuận trong chu kỳ trước.

Vì sao du lịch tăng mà địa ốc nghỉ dưỡng không tăng?

Có ít nhất ba lý do. Thứ nhất, nguồn cung tồn kho từ chu kỳ 2017–2019 vẫn lớn, khiến người mua có nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp với giá thấp hơn sơ cấp. Thứ hai, chi phí vốn còn cao: theo một chuyên gia được Báo Đấu thầu trích dẫn, lãi suất thả nổi sau ưu đãi tại nhiều ngân hàng đã lên khoảng 13–15%/năm, gây áp lực lớn với người dùng đòn bẩy. Thứ ba, hiệu quả khai thác thực tế của nhiều căn condotel không đạt như kỳ vọng ban đầu, làm suy giảm niềm tin.

Khách du lịch tăng chủ yếu được hấp thụ bởi hệ thống khách sạn đang vận hành – phân khúc có lợi thế về thương hiệu và vị trí – chứ không nhất thiết lan tỏa sang các căn hộ du lịch do cá nhân sở hữu.

Nhận định

Đà Nẵng vẫn là một trong những điểm đến có nền tảng du lịch vững nhất miền Trung, nhưng thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại đây đang trong giai đoạn sàng lọc. Với người đang cân nhắc:

• Ưu tiên tài sản có lịch sử vận hành minh bạch, báo cáo công suất và doanh thu thực tế.
• Với condotel, cần làm rõ thời hạn sử dụng đất, tiến độ cấp giấy chứng nhận và điều khoản cam kết cho thuê (thời hạn, bên bảo lãnh, cơ chế khi chủ đầu tư không thực hiện).
• Không coi số lượng booking hay sự kiện mở bán là thước đo sức mua thực.
• Tính toán kỹ chi phí vốn trong kịch bản lãi suất thả nổi.

Bài viết chỉ nhằm cung cấp thông tin thị trường, không phải khuyến nghị đầu tư.

Nguồn tham khảo

• VietnamPlus – Đà Nẵng đón gần 16 triệu lượt khách lưu trú trong 9 tháng năm 2026
• Báo Đấu thầu – Thị trường bất động sản Đà Nẵng: Giá cao, người mua thận trọng
• Tạp chí Kinh tế Tài chính – Bất động sản nghỉ dưỡng tăng giao dịch, sản phẩm khai thác dòng tiền hút khách
• Báo Đấu thầu – Bất động sản nghỉ dưỡng quý IV/2026: Chờ lực đẩy từ hạ tầng và chính sách