Sửa Luật Đất đai: Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh định kỳ 3 năm
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội ngày 22/10/2026 đề xuất bỏ cơ chế định giá đất cụ thể, thay bằng bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh do HĐND cấp tỉnh quyết định theo chu kỳ 3 năm. Trong phiên thảo luận sáng 29/10, nhiều đại biểu đồng tình hướng đơn giản hóa nhưng tranh luận gay gắt về chu kỳ điều chỉnh, thẩm quyền và cơ chế bảo vệ người bị thu hồi đất.
Bỏ giá đất cụ thể, chuyển sang bảng giá và hệ số
Theo VTV, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thay mặt Chính phủ, trình tờ trình dự án luật sáng 22/10 tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI. Dự án nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh sau hai năm thi hành Luật Đất đai năm 2024.
Thay đổi lớn nhất nằm ở tài chính đất đai. Dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất như luật hiện hành. Thay vào đó:
- HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ 3 năm một lần; UBND cấp tỉnh trình HĐND khi cần sửa đổi, bổ sung.
- Bảng giá xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí; hệ số điều chỉnh là tỷ lệ tăng hoặc giảm áp dụng khi khác biệt về khu vực, vị trí, hạ tầng, quy hoạch.
- Bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường.
- Giá đất do Nhà nước quyết định theo bốn nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; đúng trình tự định giá; dựa trên dữ liệu đất đai; hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và Tài chính, do Chủ nhiệm Phan Văn Mãi trình bày, đề nghị Chính phủ hướng dẫn để bảng giá đất “có tăng, có giảm”, vừa thúc đẩy phát triển vừa tạo đồng thuận xã hội.
Thu hồi đất, đất chậm sử dụng và tái định cư
| Nội dung | Đề xuất trong dự thảo |
|---|---|
| Trường hợp thu hồi đất | Thêm 1 trường hợp vì quốc phòng, an ninh và 2 trường hợp phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng |
| Đất dự án chậm sử dụng | Thu khoản tiền lũy tiến theo thời gian vi phạm; quá 60 tháng chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi |
| Tái định cư | Ưu tiên bố trí tại chỗ; cho hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang diện tích còn lại hoặc thửa khác trong cùng cấp xã |
| Tiền nhà đầu tư ứng trước | Được ngân sách hoàn trả bằng cách trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phần còn lại tính vào chi phí đầu tư |
Ủy ban thẩm tra lưu ý cần chứng minh tính “thật sự cần thiết” khi thu hồi, tránh lạm dụng danh mục, và cân nhắc nguy cơ thu hồi đất hai lần khi tách dự án tái định cư thành dự án độc lập.
Đại biểu tranh luận về chu kỳ và thẩm quyền
Theo tổng hợp từ Cổng thông tin điện tử Quốc hội được Vietstock đăng lại, phiên thảo luận sáng 29/10 xoay quanh Điều 74 và Điều 75 của dự thảo:
- Đại biểu Lê Hữu Trí (Khánh Hòa) lo ngại hệ số điều chỉnh có thể chênh lệch lớn giữa các địa phương, nhất là vùng giáp ranh; đề nghị thống nhất toàn quốc nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số và tách bạch các loại giá: giá bồi thường, giá tính nghĩa vụ tài chính, giá thỏa thuận và giá thị trường.
- Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) cho rằng việc cùng một bảng giá được dùng cho cả thu nghĩa vụ tài chính và bồi thường đòi hỏi tính khách quan cao; đề xuất loại bỏ giao dịch bất thường khỏi dữ liệu, thẩm định độc lập với trường hợp tác động lớn và cho người bị thu hồi đất quyền đề nghị xem xét lại giá bồi thường.
- Đại biểu Lê Văn Thế (Ninh Bình) đề nghị bảng giá đất quyết định 5 năm/lần, còn hệ số điều chỉnh được rà soát ít nhất mỗi năm, vì các tuyến đường, khu vực mới có thể chưa có giá trong bảng.
- Đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Lai Châu) đề xuất HĐND quyết định bảng giá và khung nguyên tắc, còn UBND tỉnh chủ động quyết định hệ số trong phạm vi đó rồi báo cáo HĐND.
Ảnh hưởng tới người mua nhà/nhà đầu tư
- Người làm thủ tục chuyển mục đích, cấp sổ: nghĩa vụ tài chính sẽ tính theo bảng giá nhân hệ số, giúp dễ dự toán hơn nhưng phụ thuộc mạnh vào cách từng tỉnh xây dựng hệ số.
- Người có đất bị thu hồi: tiền bồi thường cũng dựa trên cùng hệ thống bảng giá; cơ chế khiếu nại giá bồi thường là nội dung cần theo dõi.
- Chủ đầu tư dự án: thời gian định giá có thể rút ngắn, nhưng rủi ro thu tiền lũy tiến và thu hồi nếu chậm triển khai quá 60 tháng là rõ ràng hơn.
- Nhà đầu tư đất nền nên lưu ý chu kỳ điều chỉnh bảng giá có thể khiến chi phí giao dịch, thuế phí thay đổi theo từng giai đoạn.
Nhận định
Việc bỏ định giá cụ thể từng thửa có thể tháo một “nút thắt” lớn đã khiến nhiều dự án chậm triển khai. Tuy vậy, khi bảng giá kiêm luôn vai trò căn cứ bồi thường, tính minh bạch của dữ liệu đầu vào và cơ chế giám sát trở thành yếu tố quyết định. Các con số như 3 năm, 60 tháng vẫn là đề xuất và có thể thay đổi sau khi Quốc hội tiếp thu ý kiến. Bài viết chỉ nhằm cung cấp thông tin, không phải tư vấn pháp lý hay đầu tư; bạn đọc nên kiểm tra văn bản luật chính thức và tham khảo luật sư, chuyên gia định giá trước khi ra quyết định.
