Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi: Mã định danh, giữ 5% giá trị hợp đồng
Ngày 22/10/2026, Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thay thế toàn bộ luật năm 2023, với bốn nội dung mới đáng chú ý: khung quy trình giao dịch, mã định danh điện tử cho bất động sản, cơ chế bảo đảm 5% giá trị còn lại của hợp đồng và mở rộng loại hợp đồng chuyển nhượng. Dự thảo rút từ 83 xuống 61 điều, cắt 7 điều kiện đầu tư kinh doanh và dự kiến có hiệu lực từ năm 2027.
Vì sao sửa luật chỉ sau gần hai năm?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024. Theo Báo Xây dựng, Chính phủ đã gửi Tờ trình số 927/TTr-CP ngày 16/10/2026, đề xuất sửa theo hướng thay thế vì phần sửa đổi chiếm trên 50% số điều. Theo Báo Công Thương, căn cứ trực tiếp là Nghị quyết 190/2025/QH15 gắn với sắp xếp bộ máy và mô hình chính quyền địa phương hai cấp, yêu cầu hoàn thành trước ngày 01/3/2027.
Tờ trình do Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày, thừa ủy quyền Thủ tướng; Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra số 1513/BC-UBKTTC16 ngày 20/10/2026.
Bốn nội dung mới được bổ sung
- Khung quy trình giao dịch bất động sản: lần đầu luật quy định nguyên tắc và các bước chung của một giao dịch.
- Mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở – nền tảng để kết nối dữ liệu.
- Bảo đảm 5% giá trị còn lại của hợp đồng: khoản này được chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc xử lý theo thỏa thuận các bên.
- Mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.
Cắt giảm điều kiện, thủ tục và phân cấp mạnh
| Hạng mục | Luật 2023 | Dự thảo sửa đổi |
|---|---|---|
| Quy mô | 10 chương, 83 điều | 10 chương, 61 điều |
| Điều kiện đầu tư kinh doanh | — | Cắt giảm 7 điều kiện |
| Thủ tục hành chính | 12 thủ tục | Cắt 4, đơn giản hóa 7 |
| Hiệu lực dự kiến | 01/8/2024 | 01/3/2027 (phần phân cấp) và 01/7/2027 (phần còn lại) |
Theo Báo Công Thương, các thủ tục bị bãi bỏ gồm đăng ký khai thác dữ liệu thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh và ba thủ tục cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động sàn giao dịch. Dự thảo cũng dự kiến bỏ điều kiện về tên doanh nghiệp, yêu cầu đào tạo người quản lý sàn và điều kiện phải thành lập doanh nghiệp đối với dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản.
Về phân cấp, UBND cấp tỉnh được quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng; nhiệm vụ trước đây của cấp huyện chuyển cho UBND cấp xã. Hợp đồng mua bán căn hộ phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng.
Những điểm cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ
Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Quốc hội tập trung thảo luận năm nhóm vấn đề: quyền của chủ thể có yếu tố nước ngoài; điều kiện kinh doanh trên quỹ đất BT; đặt cọc, phần 5% giá trị hợp đồng và bảo lãnh; chuyển nhượng dự án; chuyển nhượng hợp đồng, hợp đồng mẫu và công chứng. Với người nước ngoài và người gốc Việt định cư ở nước ngoài, dự thảo giới hạn chỉ được mua nhà ở, công trình không gắn với quyền sử dụng đất; Ủy ban đề nghị làm rõ sự cần thiết và cơ chế kiểm soát.
Ảnh hưởng tới người mua nhà/nhà đầu tư
- Người mua nhà hình thành trong tương lai có thêm lớp bảo vệ: 5% giá trị còn lại có thể nằm trong tài khoản phong tỏa thay vì thanh toán hết cho chủ đầu tư, tạo đòn bẩy khi bàn giao, cấp sổ.
- Mã định danh điện tử giúp tra cứu tình trạng pháp lý dễ hơn, hạn chế rủi ro một tài sản bị bán cho nhiều người.
- Hợp đồng công khai trước giúp người mua so sánh điều khoản, giảm điều khoản bất lợi “cài cắm”.
- Môi giới, sàn giao dịch giảm chi phí gia nhập thị trường, nhưng đi kèm là yêu cầu cao hơn về dữ liệu và minh bạch giao dịch.
- Doanh nghiệp M&A dự án có thể rút ngắn thời gian khi thẩm quyền chuyển nhượng dự án được giao cho cấp tỉnh.
Nhận định
Dự thảo đi theo hướng “ít điều kiện tiền kiểm, nhiều dữ liệu hậu kiểm”: giảm rào cản gia nhập nhưng xây dựng hạ tầng định danh, quy trình chuẩn để kiểm soát. Hiệu quả thực tế phụ thuộc lớn vào việc hệ thống thông tin có được cập nhật “đúng, đủ, sạch, sống” hay không, cũng như cách hướng dẫn chi tiết khoản 5% và đặt cọc. Đây vẫn là dự thảo, nội dung có thể thay đổi trước khi Quốc hội biểu quyết. Bài viết chỉ mang tính thông tin, không thay thế tư vấn pháp lý hay đầu tư; bạn đọc nên kiểm tra văn bản chính thức khi luật được ban hành và hỏi ý kiến luật sư, chuyên gia khi giao dịch.
