Dự báo lợi nhuận quý III/2026 nhóm BĐS nhà ở: Vinhomes dẫn đầu, phân hóa rõ
Theo báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), Vinhomes được dự báo lãi sau thuế khoảng 15.230 tỷ đồng trong quý III/2026, tăng 243% so với cùng kỳ; MBS Research còn đưa ra mức dự báo cao hơn, trên 17.200 tỷ đồng. Trong khi đó, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác như Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh hay Hà Đô được dự báo phân hóa rõ rệt.
Mùa báo cáo tài chính quý III/2026 đang diễn ra, và các dự báo từ công ty chứng khoán là “phép thử” để so sánh khi số liệu chính thức được công bố. Lưu ý: toàn bộ số liệu trong bài là dự báo của các công ty chứng khoán (công bố cuối tháng 9/2026), không phải kết quả thực tế.
Vinhomes: dự báo chênh lệch lớn giữa các CTCK
Theo Người Quan sát (25/9/2026) dẫn báo cáo VCBS, doanh thu quý III của Vinhomes có thể đạt 59.330 tỷ đồng, tăng 261%, và lợi nhuận sau thuế 15.230 tỷ đồng. Cho cả năm 2026, VCBS dự phóng doanh thu 225.459 tỷ đồng và lợi nhuận 81.326 tỷ đồng (tăng 88%), có bao gồm doanh thu từ hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC). Động lực được nêu là hoạt động bàn giao tại Vinhomes Ocean Park 2, 3 và Green Paradise; các dự án mới như Sài Gòn Park, Global Gate Hạ Long, Hải Vân Bay được kỳ vọng đóng góp giai đoạn 2027 – 2028.
Trong một báo cáo khác được Người Quan sát đăng ngày 29/9/2026, MBS Research dự báo lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ Vinhomes quý III vượt 17.200 tỷ đồng, tăng 312%. MBS cho rằng lượng hàng chưa ghi nhận (backlog) cuối quý trước gần 200.000 tỷ đồng, và các giao dịch bán buôn tại Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park có thể mang về khoảng 40.000 – 50.000 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng 9 tháng theo dự báo của MBS có thể khoảng 65.000 tỷ đồng, vượt kế hoạch năm.
Khoảng cách giữa các dự báo chủ yếu phụ thuộc vào việc các hợp đồng bán buôn có được ký và ghi nhận trước ngày 30/9 hay không. Vì thế, số liệu chính thức có thể khác đáng kể so với các con số trên.
Bảng tổng hợp dự báo của VCBS
| Doanh nghiệp | Doanh thu Q3/2026 (tỷ đồng) | LNST Q3/2026 (tỷ đồng) | LNST cả năm 2026 (tỷ đồng) |
|---|---|---|---|
| Vinhomes (VHM) | 59.330 (+261%) | 15.230 (+243%) | 81.326 (+88%) |
| Nam Long (NLG) | 1.650 (−12%) | 312 (+33%) | 1.149 (+21%) |
| Phát Đạt (PDR) | 320 (−37%) | 122 (+42%) | 571 (+11%) |
| Đất Xanh (DXG) | 1.056 (−1%) | 99 (−40%) | 497 (−16%) |
| Hà Đô (HDG) | 681 (−5%) | 286 (−15%) | 936 (−6%) |
Nam Long và Phát Đạt: lợi nhuận tăng dù doanh thu giảm
Với Nam Long, VCBS dự báo doanh thu quý III giảm nhẹ nhưng lợi nhuận tăng 33%. Doanh số được đánh giá chậm lại song vẫn khả quan hơn mặt bằng nhờ các dự án ở vùng ven TP.HCM, trong đó Sol Garden là động lực chính. Hạ tầng Đồng Nai cải thiện, kết nối sân bay Long Thành, cũng được xem là yếu tố hỗ trợ. Đáng chú ý ở mảng M&A, Nam Long đã mua thêm 21% cổ phần dự án Akari City từ đối tác TBS, giúp tăng tỷ lệ sở hữu và bổ sung quỹ đất có pháp lý rõ ràng.
Phát Đạt được dự báo có doanh thu giảm 37% nhưng lợi nhuận tăng 42%. Dòng tiền của doanh nghiệp có thể cải thiện nhờ chuyển nhượng dự án Thuận An giai đoạn 1 trong năm 2026 và giai đoạn 2 dự kiến năm 2027. Việc hợp tác với Lotte tại Thủ Thiêm Eco Smart City và dừng dự án BT Cổ Đại giúp doanh nghiệp tập trung nguồn lực vào dự án trọng điểm.
Đất Xanh và Hà Đô: lợi nhuận đi lùi
Đất Xanh được VCBS dự báo lợi nhuận quý III giảm 40%. Dự án The Prive bán hàng tốt hơn mặt bằng nhưng tiến độ chậm hơn kỳ vọng, trong khi mảng môi giới có thể chịu ảnh hưởng khi thanh khoản thị trường chứng khoán chậm lại. Về dài hạn, quỹ đất tại TP.HCM như Saigon River-front, Opal Luxury hay DXH Park View được xem là động lực.
Hà Đô có mức giảm 15% trong dự báo quý III, chủ yếu do mảng thủy điện chịu tác động của hiện tượng El Niño khiến lưu lượng nước giảm. Mảng bất động sản với dự án Charm Villas có thể cải thiện nếu lãi suất hạ.
Nhận định
Các dự báo cho thấy nhóm bất động sản nhà ở đang phân hóa mạnh: doanh nghiệp có quỹ đất lớn, sản phẩm đã đủ pháp lý và năng lực bán buôn có thể ghi nhận lợi nhuận đột biến, trong khi doanh nghiệp phụ thuộc vào môi giới hoặc dự án chậm tiến độ gặp khó hơn. Một điểm chung là lợi nhuận nhiều doanh nghiệp đến từ chuyển nhượng dự án, bán buôn hoặc BCC, vốn có tính không đều giữa các quý.
Khi báo cáo tài chính chính thức được công bố, người đọc nên đối chiếu với các dự báo trên và xem xét thêm dòng tiền, nợ vay, người mua trả trước. Bài viết mang tính thông tin, không phải khuyến nghị mua bán cổ phiếu.
