BĐS khu công nghiệp quý III/2026: Kinh Bắc lãi gấp 3, FDI giải ngân cao
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) báo lãi sau thuế hơn 937 tỷ đồng trong quý III/2026, gấp khoảng 3 lần cùng kỳ, nhờ bàn giao khoảng 55 ha đất khu công nghiệp. Trong khi đó, vốn FDI giải ngân 9 tháng đạt 21,07 tỷ USD, mức cao nhất 5 năm, tạo nền cầu cho bất động sản công nghiệp nhưng lợi nhuận giữa các doanh nghiệp đang phân hóa rõ.
Mùa báo cáo quý III cho thấy nhóm bất động sản khu công nghiệp tiếp tục chịu ảnh hưởng mạnh bởi thời điểm bàn giao đất, đặc điểm khiến lợi nhuận từng quý có thể biến động lớn.
Kinh Bắc: quý III bứt phá, lũy kế vẫn giảm
Theo Thời báo Tài chính Việt Nam (14/10/2026), doanh thu thuần quý III/2026 của KBC đạt 3.187 tỷ đồng, tăng 137%; lợi nhuận gộp 1.723 tỷ đồng, biên gộp khoảng 54%. Diện tích đất khu công nghiệp bàn giao trong quý đạt khoảng 55 ha, gấp 3,3 lần cùng kỳ, trong khi cả nửa đầu năm chỉ khoảng 21 ha.
| Chỉ tiêu KBC | Quý III/2026 | 9 tháng 2026 |
|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 3.187 tỷ đồng (+137%) | 5.112 tỷ đồng (+25%) |
| Lợi nhuận sau thuế | Hơn 937 tỷ đồng (~gấp 3) | 1.197 tỷ đồng (−23%) |
| Kế hoạch LNST 2026 | 3.000 tỷ đồng, đã đạt khoảng 39,9% | |
Dù quý III tăng mạnh, lợi nhuận 9 tháng vẫn thấp hơn cùng kỳ do nền so sánh cao. Để hoàn thành kế hoạch năm, doanh nghiệp cần khoảng 1.803 tỷ đồng lợi nhuận trong quý IV, cao hơn cả mức đạt được trong quý III.
Bảng cân đối: tồn kho và nợ vay tăng
Tính đến 30/9/2026, tổng tài sản của KBC đạt 76.674 tỷ đồng. Hàng tồn kho tăng hơn 8.300 tỷ đồng từ đầu năm, lên 35.415 tỷ đồng, chiếm khoảng 46% tổng tài sản. Riêng dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát có giá trị tồn kho khoảng 18.354 tỷ đồng. Nợ vay tài chính tăng hơn 5.200 tỷ đồng, lên 33.825 tỷ đồng.
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng âm 7.267 tỷ đồng, cải thiện so với mức âm 15.216 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Theo Báo Pháp luật, doanh nghiệp định hướng tiếp tục tích lũy quỹ đất lớn và đầu tư hạ tầng tại các khu công nghiệp trọng điểm để đón chu kỳ cho thuê mới.
FDI và nhu cầu thuê đất
Thời báo Tài chính Việt Nam (19/10/2026) dẫn số liệu cho biết vốn FDI thực hiện 9 tháng năm 2026 đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1%, cao nhất 5 năm. Chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 12,9%. Tại TP.HCM, các khu chế xuất, khu công nghiệp thu hút hơn 4,2 tỷ USD vốn FDI trong 9 tháng, tăng 62,22%.
Theo CBRE, lượng đất công nghiệp hấp thụ tại các thị trường cấp 1 phía Bắc trong quý III vượt 101 ha, tăng 30,1%; nhà xưởng xây sẵn hấp thụ khoảng 500.000 m², tỷ lệ lấp đầy 90,2%.
Lợi nhuận ngành phân hóa
Không phải doanh nghiệp nào cũng hưởng lợi đồng đều. Theo dự báo của MBS được Thời báo Tài chính Việt Nam dẫn lại, IDICO (IDC) có thể giảm khoảng 49% lợi nhuận quý III do diện tích bàn giao thấp hơn nền cao năm trước, trong khi Becamex (BCM) được dự báo tăng mạnh, chủ yếu nhờ mảng nhà ở. VCBS dự báo Sài Gòn VRG (SIP) lãi 448 tỷ đồng, tăng 17%.
Một yếu tố kỹ thuật khác là Thông tư 99/2025/TT-BTC: doanh thu cho thuê đất được phân bổ theo thời hạn thuê thay vì ghi nhận một lần. Ví dụ, Sonadezi Châu Đức (SZC) chỉ ghi nhận khoảng 68 tỷ đồng doanh thu cho thuê đất trong 6 tháng, dù dòng tiền thu từ kinh doanh khu công nghiệp khoảng 460 tỷ đồng. Chuyên gia Pinetree nhận định lợi nhuận ngành sẽ phân hóa theo quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê và tiến độ bàn giao.
Nhận định
Nền tảng cầu cho bất động sản khu công nghiệp vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI và sản xuất công nghiệp tăng trưởng. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh từng doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào thời điểm bàn giao đất, chuẩn mực kế toán và cấu trúc tài chính. Trường hợp KBC cho thấy quý tăng trưởng mạnh có thể đi kèm tồn kho và nợ vay gia tăng.
Người quan tâm nên xem xét đồng thời lợi nhuận, dòng tiền và đòn bẩy, thay vì chỉ nhìn tốc độ tăng trưởng một quý. Bài viết không phải khuyến nghị đầu tư.
