Trái phiếu BĐS 9 tháng 2026 chiếm 41,5%, áp lực đáo hạn cuối năm
Theo dữ liệu VBMA, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã huy động hơn 428.500 tỷ đồng trong 9 tháng năm 2026. Theo FiinRatings, nhóm bất động sản chiếm khoảng 41,5% giá trị phát hành bằng nội tệ, chỉ sau ngân hàng, với lãi suất phát hành bình quân quý III ở mức 10,75%. Lượng trái phiếu đáo hạn dồn vào cuối năm tiếp tục là thách thức với các doanh nghiệp địa ốc.
Trái phiếu là kênh vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản, nhất là khi tín dụng ngân hàng có giới hạn. Diễn biến tháng 9 và quý III/2026 cho thấy kênh này đã sôi động trở lại, nhưng chi phí vốn và nghĩa vụ trả nợ vẫn là bài toán lớn.
Bức tranh phát hành 9 tháng
Theo Mekong ASEAN và Báo Pháp luật dẫn số liệu VBMA (tổng hợp từ HNX và UBCKNN), tính đến 30/9/2026, tổng giá trị phát hành đạt hơn 428.500 tỷ đồng, trong đó phát hành riêng lẻ khoảng 370.600 tỷ đồng, phát hành ra công chúng khoảng 58.000 tỷ đồng.
Riêng tháng 9/2026 có 38 đợt phát hành với tổng giá trị hơn 47.000 tỷ đồng, gồm 33 đợt riêng lẻ (42.200 tỷ đồng) và 5 đợt ra công chúng (hơn 4.900 tỷ đồng). Lượng mua lại trước hạn trong tháng đạt hơn 17.900 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ.
Ngân hàng và bất động sản chiếm hơn 90%
FiinRatings (dữ liệu đến 24/9) cho biết ngân hàng chiếm 49,2% và bất động sản 41,5% giá trị phát hành bằng nội tệ; các ngành còn lại chỉ chiếm dưới 10%. Điều này phản ánh mức độ tập trung cao của thị trường.
Trước đó, VietnamFinance dẫn số liệu FiinGroup cho biết trong 7 tháng đầu năm, nhóm bất động sản đã phát hành khoảng 134.000 tỷ đồng, chiếm 81% phát hành ngoài ngân hàng và tăng 232% so với cùng kỳ. Riêng tháng 7, phát hành bất động sản chỉ còn 5.000 tỷ đồng, đến từ Vinhomes (3.000 tỷ đồng) và Crystal Infrastructure Construction (2.000 tỷ đồng), với lãi suất các kỳ đầu 12,5%/năm.
Chi phí vốn vẫn ở mức cao
Theo FiinRatings, lãi suất phát hành bình quân gia quyền của nhóm bất động sản trong quý III tăng lên 10,75% từ 10,34% cùng kỳ. Mặt bằng chung cũng đi lên: nhóm tổ chức tín dụng tăng từ 6,11% lên 8,80%, chứng khoán từ 7,72% lên 9,68%.
| Nhóm ngành | LS phát hành Q3/2025 | LS phát hành Q3/2026 |
|---|---|---|
| Tổ chức tín dụng | 6,11% | 8,80% |
| Chứng khoán | 7,72% | 9,68% |
| Bất động sản | 10,34% | 10,75% |
| Du lịch – giải trí | 9,73% | 10,77% |
Lợi suất thứ cấp của trái phiếu bất động sản giảm nhẹ từ 8,14% xuống 8,02%, song FiinRatings lưu ý con số này chủ yếu phản ánh cơ cấu mã được giao dịch, không phải xu hướng giảm của toàn ngành. Tổ chức này dự báo chi phí vốn đi ngang trong quý IV/2026.
Áp lực đáo hạn và chậm trả
VBMA ước tính hơn 70.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong ba tháng cuối năm 2026. Theo số liệu FiinGroup mà VietnamFinance dẫn từ cuối tháng 8, trong giai đoạn tháng 8 – 12/2026, bất động sản chiếm khoảng 59.000 tỷ đồng (66%) lượng đáo hạn ngoài ngân hàng, với đỉnh điểm rơi vào tháng 12.
Trong tháng 9, có thêm 3 mã trái phiếu chậm trả lãi hoặc gốc với giá trị lãi chậm trả 167,8 tỷ đồng, và 1 mã được gia hạn ngày đáo hạn. Quy mô không lớn, nhưng cho thấy rủi ro thanh toán chưa hoàn toàn biến mất.
Nhận định
Thị trường trái phiếu đã lấy lại vai trò kênh dẫn vốn, và doanh nghiệp bất động sản là một trong những nhóm tham gia tích cực nhất. Mặt trái là chi phí vốn cao, quanh hoặc trên 10% mỗi năm, cùng lịch đáo hạn dồn vào cuối năm, đặt ra yêu cầu về dòng tiền bán hàng.
FiinRatings cho rằng thị trường cần mở rộng sang các nhóm phát hành hạ tầng, tiện ích, giao thông và phát triển nhà đầu tư tổ chức. Với nhà đầu tư cá nhân, cần đánh giá kỹ năng lực trả nợ, tài sản bảo đảm và xếp hạng tín nhiệm trước khi tham gia. Bài viết không phải khuyến nghị đầu tư.
