Giá chung cư Hà Nội quý III/2026 giảm 9%, giao dịch thấp nhất 2 năm
Thị trường căn hộ Hà Nội vừa trải qua một quý trầm lắng hiếm thấy. Theo số liệu CBRE công bố giữa tháng 10/2026, quý III chỉ ghi nhận hơn 3.900 căn được bán ra, giảm 66% so với cùng kỳ – mức hấp thụ thấp nhất kể từ quý I/2024. Đáng chú ý, giá chào bán sơ cấp bình quân toàn thành phố đã lùi về khoảng 86 triệu đồng/m², giảm 9% so với quý trước.
Nguồn cung mới co lại 40% so với cùng kỳ
Theo CBRE, trong quý III/2026 Hà Nội và khu vực giáp ranh chỉ có khoảng 6.200 căn hộ mới được chào bán. Con số này thấp hơn 28% so với quý II và giảm tới 40% so với quý III/2025. Nguyên nhân chính được đơn vị nghiên cứu chỉ ra là một số chủ đầu tư chủ động lùi kế hoạch mở bán sang các quý sau thay vì tung hàng trong bối cảnh sức mua yếu.
Cơ cấu nguồn cung cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ ra ngoài lõi đô thị. Hơn một nửa lượng hàng mới của quý đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), vốn giáp ranh Hà Nội. Tính chung 9 tháng, nhóm dự án này chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung mới.
Dù vậy, tính cả 9 tháng, thị trường vẫn đón khoảng 22.820 căn mở bán, tăng 8% so với cùng kỳ 2025 và 20% so với cùng kỳ 2024.
Giá sơ cấp và thứ cấp cùng điều chỉnh
Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo là diễn biến giá. Mức giá chào bán sơ cấp bình quân khoảng 86 triệu đồng/m² (tính trên diện tích thông thủy, chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu) thấp hơn 6% so với cùng kỳ năm trước. Ở khu vực nội đô, giá sơ cấp trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý và 3% theo năm.
Trên thị trường thứ cấp, giá rao bán bình quân khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý II và 8% so với cùng kỳ. CBRE cho biết giá thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh từ quý I/2026, nhưng quý III là lần đầu tiên ghi nhận mức giảm theo năm sau khoảng hai năm tăng nóng. Áp lực chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, trong đó không ít người hạ giá chào để thu hút người mua.
| Chỉ số (CBRE, quý III/2026) | Giá trị | So với quý II | So với cùng kỳ |
|---|---|---|---|
| Nguồn cung mở bán mới | ~6.200 căn | -28% | -40% |
| Lượng căn bán được | >3.900 căn | -33% | -66% |
| Giá sơ cấp bình quân | ~86 triệu đồng/m² | -9% | -6% |
| Giá sơ cấp nội đô | ~102 triệu đồng/m² | -6% | -3% |
| Giá thứ cấp bình quân | ~60 triệu đồng/m² | -5% | -8% |
Lãi suất vay mua nhà là lực cản lớn
CBRE ghi nhận lãi suất thả nổi cho vay mua nhà tại một số ngân hàng thương mại đã lên mức 13–15%/năm. Đây là yếu tố khiến cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn khi xuống tiền. Để giữ chân khách hàng, một số chủ đầu tư đưa ra gói cố định lãi suất kéo dài tới 5 năm, bao gồm cả giai đoạn sau khi bàn giao nhà.
Ở góc nhìn thực tế, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, mô tả đây là một trong những giai đoạn khó khăn nhất của thị trường nhiều năm qua khi tài chính, lãi suất và thanh khoản cùng bất lợi. Theo ông, phân khúc cao cấp có nguy cơ dư cung, trong khi nhu cầu với căn hộ thương mại dưới 40 triệu đồng/m² và nhà ở xã hội dưới 30 triệu đồng/m² vẫn rất lớn.
Căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng
Số liệu của Savills cùng thời điểm bổ sung thêm một góc nhìn. Theo báo cáo quý III/2026 của đơn vị này, giá sơ cấp bình quân ở mức khoảng 107 triệu đồng/m²; hơn 70% số căn bán được trong quý có giá trên 6 tỷ đồng, còn sản phẩm trong tầm 2–4 tỷ đồng gần như không còn xuất hiện. Nguồn cung sơ cấp hạng C (bình dân) đã giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ 2022 và dự kiến chỉ chiếm khoảng 12% nguồn cung tương lai.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên lưu ý thanh khoản đang phân hóa theo từng dự án: căn diện tích vừa phải, gần trục giao thông vẫn có người mua, còn sản phẩm giá trị lớn ở khu vực hạ tầng, dân cư chưa hình thành thì khó bán. Theo ông, thanh khoản thực nên được đo bằng số hợp đồng đã ký và thanh toán, không phải số lượt đăng ký hay giữ chỗ.
Triển vọng quý IV/2026
Theo Savills, quý IV có thể đón thêm khoảng 7.000 căn từ 11 dự án. Dự báo được Thời báo Tài chính Việt Nam dẫn lại cho thấy cả năm 2026 có thể đạt 30.000–32.000 căn mở bán mới, tương đương 83–88% tổng nguồn cung năm 2025. Tuy nhiên, CBRE cho rằng nguồn cung chỉ thực sự tăng nếu các chủ đầu tư đang giữ hàng quyết định mở bán, và yếu tố then chốt là diễn biến lãi suất cùng tâm lý thị trường. Nếu lãi suất không giảm rõ rệt, CBRE cho rằng giá và thanh khoản sẽ giữ ở mức tương đối ổn định.
Nhận định
Bức tranh quý III cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá mạnh 2024–2025. Việc giá sơ cấp và thứ cấp cùng giảm theo năm là tín hiệu đáng chú ý, nhưng mức giảm vẫn ở biên độ một chữ số và chưa đồng đều giữa các phân khúc, khu vực.
Với người mua để ở, giai đoạn này có thể mở ra dư địa thương lượng tốt hơn, nhất là trên thị trường thứ cấp. Dù vậy, người mua nên tính kỹ dòng tiền trả nợ khi lãi suất thả nổi đang ở mức cao, đọc kỹ điều kiện của các gói hỗ trợ lãi suất (thời hạn, lãi suất sau ưu đãi, phí phạt trả trước) và ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế. Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, rủi ro thanh khoản và chi phí vốn là hai yếu tố cần được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá. Các nhận định trên chỉ mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.
Nguồn tham khảo
- Thời báo Tài chính Việt Nam – Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư nội đô Hà Nội đạt trung bình 102 triệu đồng/m2
- Báo Pháp luật Việt Nam – Nguồn cung căn hộ Hà Nội quý III/2026 giảm 40%, thanh khoản đi xuống
- Việt Báo (theo VietTimes) – Giao dịch giảm 66%, giá chung cư Hà Nội liệu có hạ nhiệt?
- Thương hiệu & Công luận – Bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn
