Lãi suất vay mua nhà tháng 10/2026: Ngân hàng giảm lãi, người vay chưa nhẹ

Sáng 19/10/2026, Thống đốc NHNN Phạm Đức Ấn yêu cầu các ngân hàng giảm tối thiểu 0,5%/năm lãi tiền gửi và giảm 1,5–2%/năm lãi cho vay sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên. Tuy nhiên, vay mua nhà không nằm trong nhóm ưu tiên: thống kê tháng 9 cho thấy nhiều ngân hàng vẫn cho vay cá nhân bình quân trên 11%/năm, còn lãi thả nổi sau ưu đãi phổ biến 13–16%/năm.

Chỉ đạo giảm lãi suất: Có chọn lọc, không cào bằng

Theo VietnamPlus và Tiền Phong, tại buổi làm việc ngày 19/10, NHNN triển khai Công văn 9608 với các yêu cầu chính:

• Giảm tối thiểu 0,5%/năm lãi tiền gửi niêm yết kỳ hạn từ 6 tháng trở lên.
• Giảm 1,5–2%/năm lãi cho vay với sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên, áp dụng cho cả dư nợ hiện hữu và khoản vay mới.
• Mức giảm phù hợp năng lực tài chính từng ngân hàng, gắn với cắt giảm chi phí và chia sẻ lợi nhuận.

Thống đốc nhấn mạnh việc giảm lãi suất không thực hiện “cào bằng”. Đến thời điểm đó, huy động toàn hệ thống tăng 11,22%, tín dụng tăng 11,44%. Ngay sau cuộc họp, BIDV, Vietcombank, ACB, Agribank công bố các chương trình giảm lãi, chủ yếu nhắm vào doanh nghiệp và khoản vay ngắn hạn.

Bức tranh lãi suất vay mua nhà hiện nay

Theo Dân trí (10/10/2026), ACB nâng lãi suất cơ sở lên 9,5%/năm từ 1/10; Techcombank áp dụng lãi suất cơ sở chuẩn 9%/năm từ 15/9; VPBank áp biểu lãi suất cơ sở mới từ 18/9. Với vay mua nhà, ưu đãi chỉ kéo dài giai đoạn đầu, sau đó thả nổi phổ biến 14–16%/năm; khoản vay mới khởi điểm từ 10%/năm trở lên.

Nguồn: thống kê của Dân trí công bố ngày 22/10/2026; số liệu mang tính tham khảo, cần đối chiếu biểu lãi chính thức của từng ngân hàng.

Áp lực từ các khoản vay hết ưu đãi

Nhóm chịu áp lực lớn nhất là người vay giai đoạn 2024–2025 với lãi ưu đãi 5,5–6,7%/năm trong 12–24 tháng đầu. Theo bài của Hà Nội Mới đăng lại trên CafeF ngày 28/10, một gia đình tại Hà Nội vay 1,8 tỷ đồng mua căn hộ năm 2024 với lãi ưu đãi khoảng 6%; sau ưu đãi, lãi lên 11–12%/năm, khoản trả ngân hàng dự kiến chiếm gần 60% thu nhập. Dân trí cũng ghi nhận trường hợp khoản trả hàng tháng tăng từ dưới 10 triệu lên hơn 20 triệu đồng với khoản vay 2 tỷ đồng.

Ông Đỗ Thanh Tùng (Chứng khoán Rồng Việt) nhận định lãi vay mua nhà khó giảm vì tín dụng bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt.

Ảnh hưởng tới người mua nhà/nhà đầu tư

• Kiểm tra hợp đồng: xác định kỳ tái định giá, biên độ cộng thêm và công thức tính lãi thả nổi.
• Tính kịch bản xấu: lập dòng tiền với mức lãi 13–15%/năm thay vì chỉ dựa vào lãi ưu đãi.
• Cân nhắc tái cấu trúc: bà Đỗ Thu Hồng (FIDT) gợi ý đàm phán giảm lãi với ngân hàng hiện tại hoặc chuyển ngân hàng, nhưng phải tính phí trả nợ trước hạn và chi phí vay mới.
• Chủ động khi mất khả năng trả nợ: bán tài sản sớm thường tốt hơn để ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm, dù thanh khoản thị trường đang chậm.
• Người mua mới nên ưu tiên tỷ lệ vốn tự có cao; bà Nguyễn Hồng Vân (JLL Việt Nam) nhận xét người mua năm 2026 thận trọng hơn và ưu tiên nguồn tiền cá nhân.

Nhận định

Chủ trương giảm lãi suất là tín hiệu tích cực về mặt bằng chi phí vốn, nhưng người vay mua nhà có thể phải chờ lâu hơn mới cảm nhận rõ, vì dòng ưu đãi được dẫn vào sản xuất, kinh doanh trước. Việc lãi huy động bắt đầu giảm từ 20–21/10 là điều kiện cần để lãi cho vay cá nhân hạ nhiệt trong các kỳ tái định giá tới. Bài viết chỉ mang tính thông tin, không phải tư vấn tài chính; bạn đọc nên đối chiếu biểu lãi suất và hợp đồng tín dụng chính thức, đồng thời tham khảo chuyên viên ngân hàng hoặc chuyên gia tài chính trước khi quyết định.

Nguồn tham khảo

• VietnamPlus – Hàng loạt nhà băng công bố giảm lãi suất cho vay sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước
• Tiền Phong – Thống đốc Ngân hàng: Giảm lãi suất không cào bằng, đúng đối tượng
• Dân trí – Lãi suất giảm, nhiều khoản vẫn trên 11%/năm, người vay mua nhà chật vật
• Dân trí – Nhiều ngân hàng tăng lãi suất cơ sở, người vay mua nhà, mua ôtô cần lưu ý gì?
• CafeF – Lãi suất thả nổi, người vay mua nhà chật vật trả nợ