Luật Nhà ở sửa đổi: Thêm chương nhà ở cho thuê, siết bán lại NOXH

Chiều 28/10/2026, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại hội trường dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), một trong ba luật trụ cột về đất đai – bất động sản được đưa vào Kỳ họp thứ 2. Dự thảo rút gọn còn 130 điều, lần đầu dành hẳn một chương cho nhà ở cho thuê, đồng thời thắt chặt cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội để hạn chế đầu cơ.

Bối cảnh: Ba luật về đất đai, nhà ở cùng lên bàn nghị sự

Theo thông tin họp báo của Văn phòng Quốc hội chiều 16/10/2026, Kỳ họp thứ 2 khai mạc ngày 17/10 và dự kiến bế mạc ngày 21/11/2026, kéo dài khoảng 28 ngày làm việc. Luật Nhà ở (sửa đổi) nằm trong danh sách 43 dự án luật, nghị quyết dự kiến được xem xét, thông qua ngay tại kỳ họp này, cùng với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Việc ba đạo luật được sửa đồng thời, chỉ khoảng hai năm sau khi bộ luật năm 2023–2024 có hiệu lực, cho thấy cơ quan soạn thảo muốn xử lý dứt điểm những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và chủ trương phân cấp mạnh cho địa phương.

Những điểm mới đáng chú ý trong dự thảo

Theo Báo Tin tức (TTXVN), dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, ít hơn 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Một số thay đổi chính:

• Phân loại lại nhà ở thành 4 nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.
• Chương riêng về nhà ở cho thuê: quy định đối tượng được thuê, việc phát triển bằng vốn nhà nước và ngoài nhà nước, thủ tục đầu tư và ưu đãi cho chủ đầu tư. Giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận nhưng không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Phân lô, bán nền: địa phương được quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư phân lô bán nền đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại.
• Nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà cho thuê của dự án thương mại: UBND cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư dành quỹ đất trong dự án, bố trí ở vị trí khác hay nộp tiền tương đương.
• Phân cấp thủ tục: 20/21 thủ tục hành chính được chuyển cho chính quyền địa phương; chính sách cải tạo chung cư cũ được gắn với tái thiết đô thị.

Nhà ở xã hội: Bán lại sau 5 năm vẫn phải đúng đối tượng

Điểm gây nhiều tranh luận nhất là cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo tổng hợp của Báo Thế giới và Việt Nam, điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo quy định: trong 5 năm kể từ khi thanh toán đủ, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá mua ban đầu. Sau 5 năm, khi đã có giấy chứng nhận, căn nhà vẫn chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách – khác với cách hiểu phổ biến trước đây rằng hết 5 năm có thể bán tự do theo giá thị trường.

Nhiều đại biểu ủng hộ hướng siết này nhưng đề nghị làm rõ thêm:

• Đại biểu Lý Anh Thư (An Giang) cho rằng cần có nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm, ví dụ dựa trên giá mua ban đầu cộng hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền công bố.
• Đại biểu Thạch Phước Bình (Vĩnh Long) đề xuất nghiên cứu quyền ưu tiên mua lại cho chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ, và cần quy định chuyển tiếp cho người đã mua theo luật cũ.
• Đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Ninh) gợi ý xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân với giao dịch nằm trong hệ thống nhà ở xã hội, đúng đối tượng và đúng giá; nếu chuyển sang thương mại thì phải hoàn trả phần ưu đãi đã nhận.
• Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) chỉ ra khoảng trống chuyển tiếp với người đã đủ điều kiện bán lại theo luật hiện hành nhưng chưa giao dịch trước ngày luật mới có hiệu lực.

Điều kiện mua và cơ chế xác định giá bán

Khoản 3 Điều 59 dự thảo giao Chính phủ quy định điều kiện về nhà ở và thu nhập. Đại biểu Hà Thị Anh Thư (Quảng Ngãi) đề nghị ngưỡng thu nhập phải bám theo thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà và chi phí sinh hoạt từng vùng, tránh tình trạng người lao động thu nhập trung bình thấp ở đô thị lớn bị loại khỏi chính sách. Đại biểu Trần Anh Tuấn (TP.HCM) lưu ý khó khăn xác nhận thu nhập với lao động tự do, thời vụ hoặc thường xuyên đổi việc.

Về giá, khoản 3 Điều 67 cho phép chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê tư vấn thẩm tra giá trước khi phê duyệt giá bán, giá thuê mua; sau nghiệm thu phải kiểm toán, quyết toán. Một số ý kiến đề nghị bổ sung yêu cầu công khai các cấu phần chính tạo nên giá và cơ chế hậu kiểm độc lập.

Ảnh hưởng tới người mua nhà/nhà đầu tư

• Người mua nhà ở xã hội để ở nên xác định đây là tài sản để sử dụng lâu dài; khả năng “lướt sóng” sau 5 năm gần như bị loại bỏ nếu dự thảo được thông qua như hiện tại.
• Người đã mua theo luật cũ cần theo dõi sát điều khoản chuyển tiếp – đây là nội dung đang được nhiều đại biểu đề nghị bổ sung.
• Nhà đầu tư, doanh nghiệp có thêm kênh nhà ở cho thuê được luật hóa, đi kèm ưu đãi, nhưng giá thuê bị giới hạn bởi khung giá cấp tỉnh.
• Đất nền: việc phân lô bán nền phụ thuộc nhiều hơn vào quyết định của từng địa phương, nên khả năng khác biệt chính sách giữa các tỉnh là đáng kể.

Nhận định

Dự thảo cho thấy định hướng rõ: chuyển trọng tâm sang nhà ở cho thuê và giữ nhà ở xã hội trong “vòng tuần hoàn” chính sách. Điều này có thể giúp quỹ nhà ưu đãi đến đúng người, nhưng cũng đặt ra câu hỏi về quyền tài sản và thanh khoản của người mua, nhất là khi giá bán lại sau 5 năm chưa có nguyên tắc rõ ràng. Nội dung cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình tiếp thu, chỉnh lý trước khi Quốc hội biểu quyết. Bài viết chỉ mang tính thông tin, không phải tư vấn pháp lý hay đầu tư; bạn đọc nên đối chiếu văn bản chính thức khi luật được ban hành và tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia trước khi quyết định.

Nguồn tham khảo

• Báo Tin tức (TTXVN) – Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI: Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê
• Báo Thế giới và Việt Nam – Sửa đổi Luật Nhà ở: Làm rõ điều kiện mua nhà ở xã hội, bảo đảm đúng đối tượng, hạn chế đầu cơ
• Báo Xây dựng – Quốc hội sẽ xem xét Luật Nhà ở (sửa đổi), cho ý kiến Bộ luật Hàng hải và Đường thủy