Tín dụng bất động sản 2026: NHNN “nắn dòng” vốn vào phân khúc ưu tiên

Ngày 16/9/2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn 8509/NHNN-CSTT, cho phép 25 ngân hàng không tính phần dư nợ tăng thêm trong năm 2026 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng bất động sản. Cùng với quyết định tương tự cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp từ tháng 5, đây là bước “nới có chọn lọc”, trong khi tổng room tín dụng bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt.

Nội dung chính của Công văn 8509

Theo CafeF (dẫn Thời báo Ngân hàng) và Thanh Niên, văn bản điều chỉnh cách tính khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản theo điểm 4 Công văn 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025. Cụ thể:

• Thời gian áp dụng: từ 01/01/2026 đến hết 31/12/2026.
• Đối tượng: phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 cho nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, khu sinh thái và khu nghỉ dưỡng không bị tính vào dư nợ bất động sản.
• Phạm vi: 25 ngân hàng, gồm VietinBank, Agribank, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB, Sacombank, SHB, VIB, TPBank, LPBank và các ngân hàng khác trong danh sách đính kèm.
• Các tổ chức tín dụng vẫn phải thực hiện nghiêm Công văn 11686 và các văn bản liên quan.

Chuỗi văn bản “nắn dòng” trong năm 2026

Theo Vietstock (dẫn Tiền Phong), NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% năm 2026, có thể điều chỉnh theo diễn biến kinh tế. PGS.TS Đặng Ngọc Đức (Đại học Đại Nam) gọi đây là nới room có chọn lọc, chưa phải nới cho toàn bộ tín dụng bất động sản.

Quy mô dư nợ bất động sản

Theo số liệu Thanh Niên dẫn lại, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Theo báo cáo tài chính hợp nhất nửa đầu năm, VPBank, SHB, Techcombank, VIB và MB nằm trong nhóm cho vay bất động sản nhiều.

Với tỷ trọng gần 1/4 tổng dư nợ, có thể hiểu vì sao cơ quan quản lý thận trọng: thay vì mở room chung, NHNN tách riêng những phân khúc được ưu tiên ra khỏi “giới hạn đỏ” để ngân hàng có dư địa giải ngân mà không làm phình rủi ro ở phân khúc đầu cơ.

Ảnh hưởng tới người mua nhà/nhà đầu tư

• Người vay mua nhà thương mại chưa được hưởng lợi trực tiếp: phân khúc này vẫn nằm trong room bị kiểm soát, nên lãi suất và điều kiện vay khó nới nhanh. Bà Lê Thị Huyền Trang (JLL Việt Nam) khuyên người vay không chỉ nhìn vào lãi ưu đãi vài năm đầu.
• Chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội có lợi thế rõ hơn khi dư nợ tăng thêm không bị tính vào room bất động sản từ tháng 5.
• Doanh nghiệp khách sạn, du lịch, nghỉ dưỡng có thêm khả năng tiếp cận vốn trong quý cuối năm; tuy nhiên ngân hàng vẫn thẩm định theo chất lượng dự án.
• Nhà đầu tư cá nhân nên hiểu chính sách chỉ áp dụng cho năm 2026; việc có kéo dài sang 2027 hay không cần chờ văn bản mới.

Nhận định

Thông điệp từ NHNN khá nhất quán: tín dụng bất động sản không bị “đóng van”, nhưng được dẫn vào những phân khúc gắn với an sinh, sản xuất và du lịch. Cách làm này giúp giảm áp lực cho một số doanh nghiệp, song người mua nhà để ở bằng vốn vay vẫn phải đối mặt với chi phí vốn cao. Diễn biến quý IV, đặc biệt là chủ trương giảm lãi suất cho vay từ cuối tháng 10, sẽ quyết định mặt bằng lãi vay năm tới. Bài viết chỉ mang tính thông tin, không phải tư vấn tài chính hay đầu tư; bạn đọc nên kiểm tra văn bản gốc của NHNN và trao đổi với ngân hàng, chuyên gia tài chính trước khi quyết định vay vốn.

Nguồn tham khảo

• CafeF – NHNN điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng đối với một số loại hình bất động sản
• Thanh Niên – Tín dụng nhà hàng, khách sạn, khu du lịch được “nới”
• Vietstock – Ngân hàng Nhà nước đang “nắn dòng” tín dụng bất động sản thế nào?