Căn hộ TP.HCM quý III/2026: Sức mua chậm lại, giá sơ cấp vẫn neo cao
Thị trường căn hộ TP.HCM khép lại quý III/2026 với bức tranh trái chiều: nguồn cung tích lũy tiếp tục tăng, nhưng tỷ lệ hấp thụ đi xuống và thanh khoản yếu. Theo số liệu CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam công bố trong tháng 10/2026, giá bán sơ cấp vẫn đứng ở mức cao, còn một số dự án trên thị trường thứ cấp đã phải giảm giá đáng kể.
Nguồn cung tích lũy gần 460.000 căn
Theo CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ tích lũy trên địa bàn TP.HCM (sau mở rộng địa giới) đã tiến sát mốc 460.000 căn, cao hơn khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường đón 14.028 căn hộ mở bán mới.
Điểm đáng chú ý là cơ cấu địa lý của nguồn cung mới. Hơn 8.400 căn trong số đó nằm ở khu vực Bình Dương cũ, tức chiếm phần lớn lượng hàng mới của toàn thành phố. Savills cũng có nhận định tương tự: trong quý III/2026, trên 55% nguồn cung mới đến từ khu vực này, cho thấy sự phân bổ chưa đồng đều giữa các vùng.
Xu hướng này không mới. Hồi giữa tháng 9/2026, CBRE từng cho biết khoảng 80% căn hộ mới chào bán tại TP.HCM trong nửa đầu năm thuộc khu vực Bình Dương cũ, với 6.573 căn mở bán trong 6 tháng. Cũng theo đơn vị này, tồn kho tại địa bàn TP.HCM cũ chỉ khoảng 2,3% tổng nguồn cung, phản ánh sự khan hiếm dự án mới ở khu vực lõi.
Tỷ lệ hấp thụ đi xuống
Ở chiều cầu, CBRE ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý III/2026 đạt khoảng 45%, thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Savills thì đưa ra con số hấp thụ toàn thị trường khoảng 32% và cho rằng chỉ số này còn chịu thêm áp lực trong quý.
Cần lưu ý hai con số trên không thể so sánh trực tiếp. CBRE đo tỷ lệ bán được trên nguồn cung mới mở bán, còn Savills tính trên toàn bộ hàng đang chào bán của thị trường. Dù vậy, cả hai đều cho thấy chung một xu hướng: tốc độ hấp thụ đã chậm lại so với giai đoạn trước.
Giá sơ cấp và thứ cấp: khoảng cách đáng kể
Bảng dưới tóm tắt các mức giá được hai đơn vị tư vấn công bố:
| Chỉ tiêu | Mức giá | Nguồn |
|---|---|---|
| Giá sơ cấp bình quân quý III/2026 | Khoảng 75 triệu đồng/m² (thông thủy) | CBRE |
| Giá thứ cấp bình quân | Khoảng 60 triệu đồng/m² (thông thủy) | CBRE |
| Giá sơ cấp bình quân toàn thị trường | Khoảng 69 triệu đồng/m² | Savills |
| Tỷ trọng căn hộ sơ cấp trên 100 triệu đồng/m² (quý II/2026) | 80% | Savills |
Theo CBRE, các dự án có tỷ lệ nhà đầu tư nắm giữ cao trên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá hơn 10%. Đây là nhóm chịu áp lực lớn nhất khi chi phí vốn tăng và thanh khoản kém.
Việc mở rộng địa giới cũng làm thay đổi cách nhìn về mặt bằng giá. Số liệu CBRE công bố hồi tháng 9 cho thấy giá sơ cấp bình quân tại TP.HCM cũ khoảng 92 triệu đồng/m², nhưng khi tính trên toàn thị trường mở rộng thì con số này xuống còn khoảng 76 triệu đồng/m². Nói cách khác, mức giá trung bình thấp hơn phần lớn là do cơ cấu nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven, chứ không hẳn do giá từng dự án giảm.
Lãi suất và tâm lý thận trọng là lực cản chính
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng áp lực chính lên thị trường nhà ở đến từ lãi suất cao, thanh khoản thấp và tâm lý dè dặt của nhà đầu tư. Các dự án hạ tầng lớn vẫn là động lực, nhưng theo bà, chưa đủ sức bù đắp những yếu tố bất lợi này.
Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở thực được xem là trụ đỡ quan trọng nhất. Các chủ đầu tư đang điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, diện tích căn hộ và chính sách bán hàng để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.
Chưa có dấu hiệu giảm giá đồng loạt
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá diện rộng, vì nguồn cung mới chưa có thay đổi đáng kể. Sức mua chậm lại trong khi giá sơ cấp vẫn cao, và chủ đầu tư chủ yếu hỗ trợ khách hàng bằng các chính sách bán hàng.
Ở thị trường thứ cấp, Savills chưa ghi nhận tình trạng giảm giá sâu hay đồng loạt trên toàn thành phố, và áp lực bán ra cũng chưa đến mức quá lớn. Điều này cho thấy mức giảm hơn 10% mà CBRE ghi nhận tập trung ở một nhóm dự án nhất định, chủ yếu là nơi có nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy.
Nhận định
Số liệu quý III/2026 cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang ở trạng thái “giá cao, giao dịch chậm”. Với người mua để ở, việc nguồn cung mới dồn về khu vực Bình Dương cũ mở thêm lựa chọn ở mức giá thấp hơn khu vực lõi, đổi lại là quãng đường di chuyển xa hơn và mức độ hoàn thiện hạ tầng khác nhau giữa các vị trí.
Thị trường thứ cấp có thể xuất hiện một số căn được chào bán dưới giá giao dịch trước đây, chủ yếu ở các dự án có nhiều nhà đầu tư chịu áp lực lãi vay. Người mua nên đối chiếu giá với các giao dịch thực tế trong cùng dự án, kiểm tra kỹ pháp lý và tiến độ cấp sổ, đồng thời tính toán khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất duy trì ở mức cao. Các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hay hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư cũng cần được đọc kỹ điều kiện, đặc biệt là thời điểm hết ưu đãi.
Cần nhớ rằng số liệu của các đơn vị tư vấn dùng phương pháp đo khác nhau, nên khi so sánh chỉ nên dùng để nhận diện xu hướng thay vì đối chiếu từng con số.
