Luật Đất đai sửa đổi: Chính phủ chốt thẩm quyền HĐND về giá đất
Sáng 10/11/2026, Chính phủ họp rà soát việc tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và thống nhất giữ phương án Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành, sửa đổi bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh giá đất. Dự thảo đã được chỉnh lý trên cơ sở 255 lượt ý kiến đại biểu và đang được hoàn thiện để trình Quốc hội biểu quyết trong đợt 2 của Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI.
Chính phủ rà soát lần cuối trước khi trình thông qua
Theo TTXVN/VietnamPlus, cuộc họp tại Trụ sở Chính phủ do Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng chủ trì, với sự tham gia của các bộ, cơ quan liên quan cùng đại diện Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường – cơ quan chủ trì soạn thảo – đã tổng hợp 255 lượt ý kiến tại tổ và hội trường, cùng ý kiến thẩm tra, để lập báo cáo tiếp thu, giải trình gửi Chính phủ. Bản chỉnh lý tập trung vào quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích; cấp sổ; tài chính đất đai và giá đất.
Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục bám sát Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về định hướng sửa Luật Đất đai và các luật liên quan.
Giá đất: HĐND tỉnh quyết bảng giá và hệ số điều chỉnh
Thẩm quyền sửa đổi hệ số điều chỉnh giá đất là một trong những điểm các bộ, cơ quan tiếp tục góp ý tại cuộc họp. Kết luận, Phó Thủ tướng thống nhất giữ phương án HĐND cấp tỉnh ban hành và sửa đổi cả bảng giá đất lẫn hệ số điều chỉnh.
Theo phần giải trình của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng trước Quốc hội ngày 29/10 (Báo Chính phủ, VCCI đăng lại), dự thảo xác định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, không còn cơ chế giá đất cụ thể. Bảng giá và hệ số do HĐND cấp tỉnh ban hành sẽ áp dụng từ ngày 1/1/2028. Chính phủ dự kiến ban hành hai nghị định đi kèm: một nghị định quy định chi tiết luật và một nghị định về giá đất do Bộ Tài chính chủ trì.
Trong phiên thảo luận, một số đại biểu lưu ý vì cùng một bảng giá được dùng cho cả nghĩa vụ tài chính lẫn bồi thường, dữ liệu đầu vào cần được sàng lọc giao dịch bất thường và việc điều chỉnh cần có căn cứ kiểm chứng được.
Những thay đổi khác đáng chú ý trong dự thảo
| Nội dung | Hướng chỉnh lý theo giải trình của cơ quan soạn thảo |
|---|---|
| Phân loại đất | Gom thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển |
| Bồi thường, tái định cư | Chuyển từ bồi thường tài sản sang “tái thiết cuộc sống”; tiền nhà đầu tư ứng trước được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất |
| Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại | Tiếp tục thí điểm theo nghị quyết của Quốc hội, chưa đưa ngay vào luật |
| Công chứng, chứng thực | Giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo lộ trình chuyển đổi số |
| Mã định danh thửa đất | Mỗi thửa có một mã duy nhất toàn quốc; khi dữ liệu đã đầy đủ, cơ quan nhà nước không được yêu cầu nộp lại giấy tờ đã có trong cơ sở dữ liệu |
Về dữ liệu, Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho biết cả nước có khoảng 105 triệu thửa đất, hơn 70 triệu thửa đã có dữ liệu và 44 triệu thửa đã được kết nối, dùng chung trên VNeID. Bộ được giao hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai trong năm 2026.
Chính phủ cũng yêu cầu tiếp tục rà soát quy định chuyển tiếp, cơ chế xử lý đất chậm đưa vào sử dụng, các trường hợp hết thời hạn sử dụng đất và việc xử lý đất khi đơn vị sự nghiệp công lập cổ phần hóa.
Đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản
Phó Thủ tướng yêu cầu lấy Luật Đất đai làm cơ sở đối chiếu khi hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tránh chồng chéo. Ba dự án luật này đã được Quốc hội thảo luận cùng ngày 22/10/2026. Trust Real từng tổng hợp các điểm mới của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và các tranh luận về chu kỳ bảng giá đất trước đó.
Về lịch trình, theo họp báo ngày 16/10 của Văn phòng Quốc hội (Báo Đầu tư), đợt 1 kỳ họp kết thúc ngày 14/11; từ 15–19/11 Quốc hội nghỉ để các cơ quan chỉnh lý dự thảo; đợt 2 diễn ra ngày 20–21/11, dự kiến bế mạc 21/11/2026. Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn từng xác định việc thông qua Luật Đất đai tại kỳ họp này là nhiệm vụ trọng tâm (VTC News).
Ảnh hưởng tới người mua nhà/nhà đầu tư
- Chi phí giao dịch, thuế phí: Khi giá đất chỉ dựa trên bảng giá nhân hệ số, nghĩa vụ tài chính dễ dự tính hơn, nhưng mức cụ thể phụ thuộc quyết định của HĐND từng tỉnh, thành.
- Mốc thời gian: Theo dự thảo, bảng giá và hệ số do HĐND ban hành áp dụng từ 1/1/2028; giai đoạn trước đó cần theo dõi quy định chuyển tiếp.
- Thủ tục hồ sơ: Mã định danh và dữ liệu trên VNeID có thể giảm việc nộp lại giấy tờ, nhưng chỉ phát huy khi dữ liệu thửa đất của bạn đã được cập nhật đầy đủ.
- Hợp đồng chuyển nhượng: Danh mục hợp đồng bắt buộc công chứng sẽ do Chính phủ quy định; nên chờ nghị định hướng dẫn trước khi thay đổi cách giao dịch quen thuộc.
- Dự án nhà ở thương mại: Cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vẫn theo hướng thí điểm, nên pháp lý của các dự án dạng này cần kiểm tra riêng.
Nhận định
Việc chốt thẩm quyền HĐND đối với cả bảng giá lẫn hệ số điều chỉnh giúp khung giá đất ổn định hơn và chịu giám sát của cơ quan dân cử, đổi lại có thể kém linh hoạt khi thị trường biến động nhanh. Nhiều nội dung như quy định chuyển tiếp, xử lý đất chậm sử dụng vẫn đang được rà soát, và văn bản cuối cùng có thể khác dự thảo hiện tại. Bài viết chỉ tổng hợp thông tin báo chí, không phải tư vấn pháp lý hay đầu tư. Bạn đọc nên đối chiếu toàn văn luật khi được công bố, các nghị định hướng dẫn, và tham khảo luật sư hoặc chuyên gia trước khi ra quyết định giao dịch.
Nguồn tham khảo
- VietnamPlus – Bảo đảm tính thống nhất, khả thi của Luật Đất đai sửa đổi
- VCCI (theo Báo Chính phủ) – Luật Đất đai (sửa đổi): Cần minh bạch dữ liệu, bảo đảm công bằng trong xác định giá đất
- Báo Đầu tư – Sửa Luật Đất đai sẽ ngăn ngừa việc thao túng giá đất, hình thành giá ảo
- VTC News – Chủ tịch Quốc hội: Luật Đất đai phải làm chặt, làm kỹ
