Condotel 2026: HoREA đề xuất 3 giải pháp gỡ vướng pháp lý
Sau gần một thập kỷ “lên voi xuống chó”, condotel đang được đặt lại trên một nền tảng pháp lý rõ ràng hơn nhờ Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong bài viết đăng trên Diễn đàn Doanh nghiệp đầu tháng 9/2026, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đưa ra ba đề xuất nhằm tiếp tục khơi thông phân khúc này, trong đó có việc cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua bất động sản nghỉ dưỡng.
Nhìn lại một chu kỳ condotel
Giai đoạn 2015–2019, condotel bùng nổ tại Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa) và Phú Quốc với hàng chục nghìn căn được cấp phép. Mô hình “mua căn hộ khách sạn, nhận lợi nhuận cam kết” từng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, thị trường nhanh chóng chững lại vì hai nút thắt: chưa có cơ chế cấp giấy chứng nhận thống nhất, và nhiều chủ đầu tư không thực hiện được cam kết lợi nhuận, dẫn tới tranh chấp kéo dài.
Đến nay, nguồn cung condotel vẫn tập trung chủ yếu ở ba địa bàn trên. Một số địa phương mới như Bình Định, Phú Yên, Quảng Bình được nhắc tới nhờ quỹ đất sạch, chi phí hợp lý và kết nối giao thông đang cải thiện.
Khung pháp lý hiện hành: những điểm chính
Theo phân tích của HoREA, Luật Đất đai 2024 xếp condotel vào nhóm công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Các dự án đủ điều kiện có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điểm khác biệt quan trọng so với căn hộ chung cư là quyền sở hữu gắn với thời hạn thuê đất của dự án – thông thường 50 năm, tối đa không quá 70 năm – chứ không phải sở hữu lâu dài.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chính thức thừa nhận bất động sản du lịch hình thành trong tương lai, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin dự án, có bảo lãnh ngân hàng, sử dụng hợp đồng mẫu và vận hành thông qua đơn vị quản lý chuyên nghiệp.
| Tiêu chí | Căn hộ chung cư (đất ở) | Condotel (đất TMDV) |
|---|---|---|
| Thời hạn sử dụng đất | Lâu dài (với đất ở) | Theo thời hạn dự án, thường 50 năm |
| Mục đích chính | Để ở | Kinh doanh lưu trú du lịch |
| Đăng ký hộ khẩu/cư trú | Có | Không phải mục đích chính |
Bảng mang tính khái quát; điều kiện cụ thể phụ thuộc hồ sơ pháp lý từng dự án.
Ba đề xuất của HoREA
Thứ nhất, cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua bất động sản nghỉ dưỡng, tương tự quy định hiện hành với căn hộ chung cư. Nếu được chấp thuận, đây có thể là kênh cầu mới, nhất là khi lượng khách quốc tế đến Việt Nam đang tăng mạnh.
Thứ hai, bổ sung hợp đồng mẫu cho thuê lưu trú ngắn hạn qua các nền tảng xuyên biên giới được phép hoạt động theo Luật Giao dịch điện tử.
Thứ ba, công nhận hợp đồng điện tử trên các nền tảng đặt phòng trực tuyến và giao trách nhiệm khấu trừ, nộp thay thuế thu nhập cá nhân cho các nền tảng này đối với chủ nhà cho thuê ngắn hạn.
Đây mới là các đề xuất của hiệp hội, chưa phải quy định có hiệu lực. Việc có được tiếp thu hay không còn phụ thuộc quá trình sửa đổi, hướng dẫn luật của cơ quan nhà nước.
Xu hướng mới: từ “ăn chênh lệch” sang dòng tiền
HoREA nhận định nhà đầu tư đang chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tìm kiếm dòng tiền ổn định thông qua mô hình chia sẻ doanh thu hoặc lợi nhuận. Nhiều chủ đầu tư hợp tác với thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế để phát triển tổ hợp nghỉ dưỡng tích hợp. Số liệu của DKRA cũng cho thấy trong quý III/2026, condotel là phân khúc nghỉ dưỡng hiếm hoi tăng giao dịch, chủ yếu nhờ dự án mới tại miền Trung.
Song song, tại các đô thị biển như Đà Nẵng hay Nha Trang, dòng tiền có xu hướng nghiêng về căn hộ ven biển có thời hạn sở hữu lâu dài – một phần phản ánh sự e dè còn lại với condotel.
Nhận định
Khung pháp lý mới giúp condotel minh bạch hơn, nhưng không xóa bỏ toàn bộ rủi ro. Trước khi quyết định, người mua nên:
- Xác minh loại đất, thời hạn sử dụng đất còn lại và khả năng cấp giấy chứng nhận của dự án cụ thể.
- Đọc kỹ hợp đồng: cam kết lợi nhuận (nếu có) là nghĩa vụ hợp đồng, không phải bảo đảm của pháp luật; cần biết rõ bên chịu trách nhiệm và chế tài khi vi phạm.
- Tìm hiểu đơn vị vận hành, cơ cấu phí quản lý và quyền sử dụng căn hộ của chủ sở hữu.
- Theo dõi các văn bản hướng dẫn chính thức thay vì dựa vào đề xuất chưa được thông qua.
Bài viết chỉ nhằm cung cấp thông tin, không phải tư vấn pháp lý hay khuyến nghị đầu tư; người mua nên tham khảo luật sư khi cần.
