DKRA: Đất nền, nhà phố phía Nam quý III/2026 giảm mạnh thanh khoản
Báo cáo quý III/2026 của DKRA Consulting cho thấy thị trường nhà đất TP.HCM và vùng phụ cận (gồm cả Tây Ninh, Đồng Nai) trải qua một quý trầm lắng: lượng tiêu thụ căn hộ và đất nền sơ cấp đều giảm khoảng 66% so với quý trước. Nhà phố, biệt thự cũng hấp thụ chậm, trong khi giá thứ cấp nhiều phân khúc bắt đầu điều chỉnh.
Đất nền: nguồn cung chủ yếu là hàng tồn
Theo DKRA, nguồn cung đất nền sơ cấp trong quý III/2026 nhích nhẹ khoảng 1% so với quý trước. Tuy vậy, khoảng 95% lượng hàng này đến từ các dự án đã mở bán trước đó, nghĩa là phần lớn là sản phẩm tồn đọng chứ không phải hàng mới. Nguồn cung mới giảm khoảng 30% khi chủ đầu tư thận trọng hơn trước sức cầu yếu.
Lượng giao dịch sơ cấp giảm khoảng 66% so với quý II. Đáng chú ý, Tây Ninh chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ đất nền sơ cấp toàn thị trường. Giá bán sơ cấp hầu như đi ngang và vẫn ở mức cao do chi phí đầu vào. Ở thị trường thứ cấp, giá giảm bình quân khoảng 2%, tập trung ở nhóm nhà đầu tư chịu áp lực đòn bẩy tài chính.
Để so sánh, trong quý II/2026, DKRA ghi nhận đất nền thứ cấp còn tăng khoảng 4% so với đầu năm ở các dự án pháp lý hoàn chỉnh, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 4% tổng nguồn cung. Như vậy, sau một quý, chiều hướng giá thứ cấp đã đảo chiều.
Căn hộ: nguồn cung sơ cấp giảm gần một phần ba
Với căn hộ, nguồn cung sơ cấp quý III/2026 đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước; TP.HCM chiếm khoảng 94% tổng lượng hàng. Nguồn cung mới đạt hơn 4.000 căn, chỉ bằng khoảng một phần ba quý trước, do nhiều chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán sang cuối năm.
DKRA lý giải sức cầu giảm mạnh là do người mua chuyển sang trạng thái chờ đợi khi lãi suất ở mức cao và tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt. Giá sơ cấp ổn định, nhưng giá thứ cấp ở nhiều dự án giảm khoảng 4–7%, chủ yếu tại các giao dịch mà người bán chịu áp lực lãi vay. Để kích cầu, chủ đầu tư tăng cường chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất.
Nhà phố, biệt thự: giá thứ cấp giảm 13%
Phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 1%, với khoảng 92% đến từ dự án cũ. Tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 7% nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 27% so với quý trước. Giao dịch tập trung ở các sản phẩm có giá trung bình dưới 10 tỷ đồng mỗi căn.
TP.HCM (sau mở rộng) dẫn dắt với 52% nguồn cung và 89% lượng tiêu thụ. Trong khi giá sơ cấp đi ngang, giá thứ cấp giảm bình quân khoảng 13% – mức điều chỉnh rõ nét nhất trong các phân khúc nhà ở được DKRA theo dõi quý này.
Bối cảnh Tây Ninh: nguồn cung lớn, sức hấp thụ phân hóa
Việc Tây Ninh (bao gồm địa bàn Long An cũ) chiếm phần lớn giao dịch đất nền cần được đặt trong bối cảnh rộng hơn. Một bài phân tích của Báo Đầu tư hồi tháng 8/2026, dựa trên số liệu DKRA quý II, cho thấy Tây Ninh nắm 36% lượng đất nền chào bán toàn miền Nam nhưng tỷ lệ bán được trên lượng hàng chào bán tại đây chỉ khoảng 2%. Nhiều dự án nhà phố trong khu vực có số giao dịch trung bình dưới 5 căn mỗi tháng, một phần do lượng hàng nhà đầu tư mua giai đoạn 2019–2023 vẫn chưa được bán lại.
Điều này cho thấy tỷ trọng giao dịch cao chưa hẳn phản ánh thị trường sôi động, mà có thể do các khu vực khác gần như đứng yên.
Dự báo quý IV/2026
- Đất nền: khoảng 200–300 sản phẩm mới, tập trung ở dự án đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng; thanh khoản ngắn hạn tiếp tục chịu áp lực.
- Căn hộ: nguồn cung mới tăng nhẹ lên khoảng 7.000–10.000 căn, chủ yếu ở khu Đông, khu Nam TP.HCM và Bình Dương cũ; nhu cầu có thể cải thiện theo mùa cuối năm nhưng khó tăng đột biến.
- Nhà phố, biệt thự: khoảng 1.000–2.000 căn mới, tập trung ở TP.HCM, Long An và Bà Rịa–Vũng Tàu; thanh khoản phân hóa, ưu tiên dự án pháp lý rõ, kết nối tốt.
Nhận định
Bức tranh quý III/2026 cho thấy thị trường phía Nam đang trong giai đoạn điều chỉnh về thanh khoản trước khi có điều chỉnh rõ về giá sơ cấp. Áp lực hiện tập trung ở thị trường thứ cấp – nơi người mua trước đây dùng đòn bẩy buộc phải hạ giá để thoát hàng.
Với người mua có nhu cầu thực, giai đoạn này có thể mang lại nhiều lựa chọn hơn và khả năng thương lượng tốt hơn, nhưng cũng đòi hỏi thẩm định kỹ: pháp lý dự án, tình trạng hạ tầng thực tế, khả năng kết nối giao thông và tiến độ bàn giao. Với nhà đầu tư, đất nền và nhà phố ở vùng ven vốn có thanh khoản thấp trong giai đoạn khó khăn; việc dùng vốn vay cho các sản phẩm này cần cân nhắc khả năng chịu lãi trong thời gian dài. Các con số dự báo của đơn vị nghiên cứu chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo chính sách tín dụng.
